새로운 보금자리를 찾는 설렘도 잠시, 뉴스에서 심심치 않게 들려오는 전월세 사기 소식에 덜컥 겁부터 나는 요즘입니다. 특히 사회초년생이나 부동산 계약 경험이 많지 않은 분들이라면 더욱 불안하실 텐데요. 저도 처음 독립하며 집을 구할 때, 혹시나 잘못된 계약으로 어렵게 모은 보증금을 날리지는 않을까 밤잠 설쳤던 기억이 생생합니다. 그래서 오늘은 제가 직접 겪거나 주변에서 들었던 아찔한 집 계약 사기 유형들과, 소중한 내 돈을 지키기 위한 피해 예방법을 속 시원하게 알려드리려고 합니다. 이 글만 꼼꼼히 읽어보셔도 부동산 계약 시 훨씬 든든한 마음으로 임하실 수 있을 거예요!
눈 뜨고 코 베이는 월세 보증금 사기, 이런 유형을 조심하세요!
영화나 드라마에서만 보던 일 같지만, 생각보다 우리 주변에서 흔하게 발생하는 것이 바로 부동산 사기입니다. 특히 월세 계약의 경우, 전세보다 금액이 적다는 생각에 안일하게 대처하다가 피해를 보는 경우가 많은데요. 어떤 유형들이 있는지, 그리고 어떻게 대처해야 하는지 하나씩 살펴보겠습니다.
1. 세입자 과실을 빌미로 보증금 미반환 (일명 ‘트집 잡기’형)
가장 흔하면서도 당하면 정말 억울한 유형이죠. 계약 만료 시, 집주인이 갑자기 세입자의 과실을 주장하며 보증금 반환을 거부하거나 과도한 청소비를 요구하는 경우입니다. 예를 들어 “흡연으로 벽지에 냄새가 뱄다”, “원래 없던 흠집이 생겼다” 등 사소한 트집을 잡아 보증금에서 이런저런 비용을 제하려는 건데요.
- 예방 TIP: 계약 시 퇴거 청소비 특약 유무를 명확히 확인하세요. 입주 시에는 집 상태를 꼼꼼히 사진이나 영상으로 남겨두는 것이 필수! 혹시 입주 시 직접 청소를 했다면 관련 영수증도 잘 챙겨두세요. 제 친구는 입주 전 사진을 수십 장 찍어둔 덕분에 부당한 원상복구 요구를 막을 수 있었습니다.
2. 보증금 차액 편취 후 잠적 (일명 ‘중간 가로채기’형)
집주인이 아닌 대리인이나 부동산 중개인이 임대인에게는 낮은 보증금/월세를, 임차인에게는 높은 보증금/월세를 받아 계약하고 그 차액을 가로챈 후 잠적하는 악질적인 수법입니다.
- 예방 TIP: 계약 당사자가 실제 집주인인지 신분증과 등기부등본을 통해 반드시! 대조 확인해야 합니다. 불가피하게 대리인과 계약한다면 위임장, 인감증명서 등 적법한 대리 권한 증명 서류를 꼼꼼히 살펴보고, 보증금은 반드시 임대인 명의의 계좌로 직접 이체해야 합니다. “집주인이 바빠서 대신 나왔다”는 말에 그냥 믿었다가는 큰코다칩니다.
3. 가짜 집주인 행세 (일명 ‘빈집털이’형)
비어있는 집, 특히 경매 진행 중인 집에 무단으로 침입하여 자신이 집주인인 것처럼 행세하며 계약을 체결하는 사기입니다. 주로 부동산 직거래 시 발생 위험이 높습니다.
- 예방 TIP: 가급적 공인중개사를 통해 계약을 진행하는 것이 안전합니다. 계약 전에는 반드시 등기부등본을 발급받아 실제 소유주 정보를 확인하고, 해당 주소로 공과금 고지서 등을 확인하여 실제 거주 여부도 간접적으로 파악해 볼 수 있습니다.
4. 신탁 부동산 무단 임대 (일명 ‘권한 없는 계약’형)
부동산이 신탁회사에 소유권이 넘어가 있는 경우, 위탁자(실제 집주인)가 신탁회사의 동의 없이 임의로 임대차 계약을 체결하는 경우입니다. 이런 계약은 법적으로 무효가 되어 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 매우 높습니다.
- 예방 TIP: 등기부등본 ‘갑구’에서 신탁등기 여부를 확인하세요. 만약 신탁부동산이라면 반드시 신탁원부를 발급받아 신탁회사의 사전 동의가 필요한지, 동의를 받았다면 그 내용까지 철저히 확인해야 합니다. 조금 복잡해 보이지만, 확인하지 않으면 나중에 더 큰 문제에 직면할 수 있습니다.
5. 전/월세 이중계약 (일명 ‘한 집 두 살림’형)
이미 전세 계약이 체결된 집에 월세 계약을 추가로 체결하여 보증금을 가로채고 집주인이 잠적하는 유형입니다. 이런 경우 선순위 임차인에게 밀려 보증금을 보호받기 어렵습니다.
- 예방 TIP: 계약 전 해당 부동산의 임대차 정보 현황(확정일자 부여 현황)을 주민센터나 등기소에서 확인하여 선순위 임차인이 있는지, 이중계약의 위험은 없는지 꼼꼼히 살펴보세요. “이렇게 좋은 조건에 왜 아직 계약이 안 됐을까?” 의심해 보는 자세가 필요합니다.
6. 전입신고 방해를 통한 사기 (일명 ‘권리 포기 유도’형)
“전입신고를 하지 않으면 월세를 깎아주겠다”는 달콤한 말로 임차인을 유인하여 전입신고를 막는 수법입니다. 전입신고를 하지 않으면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 확보하지 못해, 추후 문제 발생 시 보증금을 보호받기 어렵게 됩니다.
- 예방 TIP: 전입신고는 임차인의 법적 권리이자 의무입니다. 월세 감면 같은 제안에 절대 넘어가서는 안 됩니다! 전입신고와 확정일자를 받아야만 주택임대차보호법상의 든든한 보호를 받을 수 있다는 사실, 잊지 마세요.
7. 비대면 계약 유도 후 잠적 (일명 ‘유령과의 계약’형)
부동산 앱이나 온라인 커뮤니티를 통해 비대면으로만 소통하며, 위조된 부동산 사진이나 등기부등본 등을 제시하고 계약 체결 후 보증금을 받고 잠적하는 유형입니다. 특히 시세보다 현저히 저렴한 매물을 미끼로 사용하는 경우가 많습니다.
- 예방 TIP: 아무리 바쁘더라도 부동산은 직접 방문하여 상태를 확인하고, 임대인과 대면하여 계약을 진행하는 것이 원칙입니다. 비대면 계약은 최대한 피하고, 부득이한 경우에는 신원 확인 및 서류 진위 여부를 교차 검증하는 등 더욱 철저한 주의가 필요합니다.
소중한 내 보증금, 이렇게 지키세요! (월세 보증금 사기 피해 예방법)
사기 유형을 아는 것만큼 중요한 것이 바로 예방법을 숙지하고 실천하는 것입니다. 다음 세 가지 핵심 예방법은 반드시 기억해두세요!
1. 최우선변제권 확보: 보증금 보호의 마지노선!
- 이것만은 꼭!: 임차한 주택이 만에 하나 경매로 넘어갈 경우, 보증금 중 일정액을 다른 어떤 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리가 바로 최우선변제권입니다.
-
확보 조건:
- 전입신고 + 실제 거주(점유): 계약 후 즉시 해당 주소로 전입신고를 마치고, 실제로 거주해야 합니다.
- 소액임차인 해당: 지역별로 정해진 소액임차인 기준 보증금액 이내여야 합니다. 계약 전 인터넷등기소 등에서 내가 계약하려는 지역의 소액임차인 기준 금액을 반드시 확인하세요.
지역 구분 소액임차인 범위 (보증금) 최우선변제금액 서울특별시 1억 6,500만원 이하 5,500만원 까지 수도권 과밀억제권역 등 1억 4,500만원 이하 4,800만원 까지 광역시 등 8,500만원 이하 2,800만원 까지 그 밖의 지역 7,500만원 이하 2,500만원 까지 * 위 표는 예시이며, 실제 계약 시점의 최신 기준을 반드시 확인해야 합니다.
2. 임대인의 권리 변동 제한 특약 설정: 계약서에 안전장치 추가!
- 특약의 힘: 임대차 계약서 작성 시, 다음과 같은 내용의 특약을 명시하는 것이 좋습니다.
- “임대인은 임대차 계약 존속기간 중 또는 보증금 반환 완료 전까지 해당 주택을 매매하거나 근저당권 등 담보를 설정할 수 없다. 이를 위반할 시 임차인에게 보증금 전액 및 위약금(예: 보증금의 20%)을 지급한다.”
- 기대 효과: 임대인이 마음대로 집을 팔거나 대출을 받아 근저당을 설정하는 것을 제한하고, 만약 위반 시 손해배상을 청구할 수 있는 확실한 근거를 마련할 수 있습니다. 저는 실제로 이 특약을 넣어서 계약했고, 심리적으로 훨씬 안정감을 느낄 수 있었습니다.
3. 등기부등본 확인 생활화 & 변동 알림 신청: 꾸준한 관심이 중요!
- 최소 3번 이상 확인: 등기부등본은 계약 과정에서 여러 번 확인하는 것이 안전합니다.
- 가계약금(또는 계약금 일부) 지급 전: 기본적인 권리 관계 확인
- 본 계약금(또는 잔금 일부) 지급 전: 그 사이 변동 사항 없는지 재확인
- 잔금 지급 및 이사 직전: 최종적으로 이상 없는지 확인
- 스마트한 알림: 잔금 지급 이후에는 인터넷등기소의 ‘등기신청사건 처리현황 알리미’ 서비스(무료 또는 유료)를 신청해두세요. 해당 부동산의 등기부등본에 변동 사항이 발생하면 즉시 알림을 받을 수 있어, 예기치 못한 권리 변동에 신속하게 대응할 수 있습니다. 마치 내 집에 CCTV를 달아놓는 것과 비슷한 효과랄까요?
부동산 계약, 이것만은 더 기억하세요! (추가 조언)
- 믿음직한 공인중개사 활용: 가급적 신뢰할 수 있는 공인중개사를 통해 계약을 진행하고, 해당 중개사가 정식으로 등록된 업체인지, 공제보험에는 가입되어 있는지 확인하는 것이 좋습니다.
- 주변 시세 파악은 기본: 계약하려는 집의 보증금이나 월세가 주변 시세에 비해 현저히 낮거나 조건이 비정상적으로 좋다면, 일단 의심부터 해보는 자세가 필요합니다. “싼 게 비지떡”이라는 말, 부동산 계약에서도 통합니다.
- 계약서는 꼼꼼하게, 두 번 세 번 확인: 계약서 내용은 한 글자 한 글자 꼼꼼히 읽고 이해해야 합니다. 불리하거나 불명확한 조항은 없는지 확인하고, 있다면 반드시 수정이나 보완을 요구하세요.
- 보증금 보증보험 가입 고려: 전세보증금 반환보증처럼, 월세 보증금에 대해서도 보증보험 가입이 가능한 상품이 있는지 알아보고, 필요하다면 가입을 고려하여 위험을 줄이는 것도 좋은 방법입니다. (상품 유무 및 가입 조건은 미리 확인 필요)
부동산 계약은 우리 삶에서 큰 부분을 차지하는 중요한 결정입니다. 조금 귀찮고 복잡하게 느껴지더라도, 오늘 알려드린 정보들을 바탕으로 꼼꼼하게 확인하고 준비한다면 사기 피해의 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 아는 것이 힘입니다! 여러분의 소중한 보금자리와 재산을 지키는 데 이 글이 든든한 방패가 되기를 진심으로 바랍니다. 안전하고 행복한 주거 생활을 응원합니다!